Les pièges à éviter lors d’un investissement aux États-Unis

Du fait de la solidité et de la croissance du marché, investir aux États-Unis peut rapporter beaucoup plus que dans les pays francophones, tant dans les affaires que dans l’immobilier, mais il ne faut cependant pas ignorer les règles et les pièges habituels pour minimiser les risques. 

Prévention des risques communs

Comme dans tous les pays du monde, avant d’investir, vous devez connaître les réalités du terrain, y compris les risques locaux. Il existe évidemment des aléas naturels (risque de tremblements de terre en Californie, ouragans en Floride etc …) qui peuvent faire grimper le prix des assurances, mais aussi pour le bon fonctionnement d’une entreprise. De même, il existe des risques de «secteur»: un quartier peut être considéré comme haut de gamme aujourd’hui et plus du tout quelques années plus tard , avec des conséquences financières à la fois pour la valeur du bien immobilier, commercial et du loyer si celui-ci est en location. ll est primordiale de se renseigner sur les développements futurs du quartier. 

Aussi aucun pays n’est à l’abri d’une “crise” comme la terrible crise des subprimes en 2008. Cependant, les propriétaires qui ont gardé leur bien, leur entreprise et commerce pendant cette crise, retrouvent aujourd’hui une valeur de leur actif égale ou supérieure à celle qu’ils avaient en 2008. 

La force d’un pays peut également entraîner une monnaie trop forte, ce qui affecte les investissements, les zones touristiques (moins de touristes étrangers …) et les facilités d’exportation…

Prévention des risques dans l’investissement

Gardez votre logique
Bien que le risque zero n’existe pas, vous pouvez réduire considérablement le risque avec du bon sens. Plus de huit arnaques sur 10 à l’investissement aux Etats-Unis ont lieu quand la transaction se fait à distance. Cela peut apparaître comme une évidence, mais il vaut mieux se déplacer dans le pays où vous avez décidé d’investir.

“L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement” sont les trois clés universelles d’un bon investissement immobilier et commercial aux USA mais aussi dans le monde entier.

Ne pas penser que la justice vous protège à 100%

Comme cité juste au-dessus : si les escrocs étaient à chaque fois condamnés par la justice américaine… il n’y aurait pas de problème. Or un grand nombre de plaintes se terminent par un « settlement » : un règlement à l’amiable. La formule est attrayante : plutôt que de perdre des années en procès et des fortunes colossales en frais de justice et en avocat… autant s’arranger. Donc tout le monde s’arrange, et très peu de procès se terminent par un arbitrage judiciaire : les parties s’arrangent sans que le juge n’ait à intervenir. L’avantage est évident. Mais les escrocs connaissent mieux la marche à suivre que le nouvel arrivant : « lui je vais lui prendre son argent, et s’il n’est pas content, je lui en rendrai 40% avec le settlement qui suivra sa plainte ». Vous voyez le problème ? Des personnes arnaquées se trouvent heureuses d’avoir pu récupérer 40 ou 50 ou 60% de leur argent… alors que l’escroc avait tout à fait prévu de leur rendre cette partie. Ces personnes sont tout à fait persuadées d’avoir sauvé un peu d’argent… alors que l’escroc leur a juste rendu ce qu’il avait prévu de leur rendre.
Encore une fois : il n’y a pas des milliers d’escrocs, mais… les mauvaises histoires n’arrivent qu’à ceux qui ne se méfient pas assez. Vérifiez bien le pédigrée de vos partenaires, et méfiez-vous des réseaux et des recommandations. Rien n’est gratuit aux Etats-Unis, et un simple numéro de téléphone écrit sur un bout de papier peut constituer un « référencement de client » occasionnant une rétrocommission. N’hésitez pas à multiplier les contacts et conseils avant de vous fier à quelqu’un.

Dans la création d’entreprise

Attention au Mirage américain. C’est le tout premier conseil qu’on peut donner aux investisseurs venant reprendre ou créer une entreprise aux Etats-Unis : « l’american dream », le trop plein de rêve (et de mirage) peut être fatal. Et c’est très commun : probablement plus d’un quart des investisseurs en sont victimes. La première puissance économique mondiale, les Etats-Unis, est un très beau marché où, dans le passé ET dans l’avenir, un grand nombre d’immigrés aura réussi à créer de belles entreprises. Mais les échecs existent aussi. Si les Canadiens ont souvent un bon taux de réussite quand ils s’implantent aux Etats-Unis, c’est beaucoup moins évident pour les Européens. Beaucoup repartent après plusieurs années, et parfois même après avoir tout perdu en quelques mois. Et, comme dit plus haut, ce n’est pas dû au nombre d’escrocs (qui, encore une fois, est extrêmement limité). C’est dû à une trop grande précipitation de l’investisseur, qui peut avoir plusieurs conséquences. De notre expérience, mais aussi celle des professionnels (avocats, comptables, brokers…) une majorité des échecs sont commis par des personnes ayant pourtant été prévenues, mais qui n’ont pas voulu voir les réalités. Etudes de marché bâclées, sous-estimation du coût de la vie familiale aux USA, sous-estimation du marketing aux USA… sous-estimation de la concurrence, sous-estimation de la durée des travaux dans un local commercial… sans aller jusqu’aux exemples les plus caricaturaux : acquisition d’un commerce sans parking etc, etc. Il n’y a pas de miracle : même si vous avez une bonne idée commerciale, il faut bien étudier tous les aspects de sa faisabilité.

Dans les colonnes du Courrier de Floride ou d’autres médias, mais aussi bien sur le terrain, vous verrez toujours des chefs d’entreprise ayant réussi leur carrière américaine. Mais ceux que vous ne verrez pas… ce sont ceux qui sont déjà repartis en France ou au Canada « une main devant, une main derrière »… comme dit l’adage !

Dans l’immobilier commercial

Un très grand nombre de commerces sont revendus tous les deux ans à un investisseur différent. Regardez déjà l’historique : si le commerce a été revendu 6 fois en 12 ans, il y a peu de chances que vous échappiez à la règle. Sinon vous pouvez utiliser cet atout pour demander au propriétaire de diviser par deux le montant du loyer !
Avant de signer un closing pour un local commercial, il faut TOUT vérifier, et être certain que la due diligence ait réellement été faite. La liste des points à vérifier est très longue. Si vous n’avez pas les quelques jours de patience nécessaires pour vérifier (les murs, l’équipe, les finances, l’équipement, le stock, le marketing, etc), dans ce cas ne venez surtout pas vous installer aux Etats-Unis !

Dans l’immobilier en général

Prenez bien connaissance de toutes les règles locales
Y compris celles de la copropriété. Soyez certain que vous pouvez mettre votre bien en location immédiatement, et sans restrictions imprévues !! Plus la ville est « haut de gamme » et plus il y a de restrictions.
Attention aux « flips »

C’est bien de pouvoir en réaliser, mais c’est plus embêtant quand on en est victime : qu’on vient de se voir vendre un bien le double de la valeur qu’il avait 6 mois auparavant. Ce n’est pas forcément du vol mais bon… En tout cas il faut bien regarder la fiche cadastrale et l’historique de la maison ou du condo, et ne jamais oublier que… tout se négocie… particulièrement aux US !

Les risques spécifiques à la Floride

Il y a des phénomènes climatiques bien connus en Floride. Il faut donc faire attention (aussi bien pour l’acquisition d’un logement que pour une implantation d’entreprise), aux possibles inondations et aux alertes ouragans (les alertes sont plus nombreuses que les VRAIS ouragans : eux sont assez rares. Mais une simple alerte peut faire du mal à une saison touristique commerciale).
Il faut aussi faire attention au caractère saisonnier : ce n’est pas parce que la Floride a le record mondial de touristes que TOUTES les villes sont remplies de touristes TOUTE l’année. Certains fronts de mer sont quasi déserts en été, et en conséquence les commerces alentours le sont aussi (et il est impossible de mettre un logement en location à l’année dans une ville saisonnière). A noter que Miami Beach fonctionne pour sa part assez bien toute l’année. Il y a en revanche des règles spécifiques, limitant notamment les locations à court terme.